Grundbesitzer sind ein unberechenbarer Haufen. Manche verwalten ihr Gebäude bis aufs Letzte, während die Pächter ständig gegen endlose Baupläne und Konsultationen nach Abschnitt 20 kämpfen müssen. Andere rühren kaum einen Finger, lassen die Außen- und Gemeinschaftsteile des Gebäudes verfallen und sind sehr schwer aufzuspüren, was oft dazu führt, dass sich die Pächter zusammentun, um wichtige Arbeiten selbst durchzuführen. Es gibt auch Grundbesitzer, die die ideale Balance finden, aber es ist die letzte Klasse, die ihre eigenen Probleme schafft, wenn es um Pacht-/Freistellungssituationen geht: Grundbesitzer, die überhaupt nicht da sind.
Dank der Pachtreform, Gesetz über Wohnungsbau und Stadtentwicklung 1993 bietet Pächtern einen Mechanismus, um entweder eine Verlängerung ihres Pachtvertrags zu erhalten oder das gesamte Eigentumsrecht zu erwerben, und zwar zu letztlich fairen Bedingungen und zu einem angemessenen Aufschlag. Der normale Handlungsverlauf beinhaltet eine Antwort auf die erste Mitteilung des Anwalts des Pächters. Wenn auf diese Mitteilung nicht reagiert wird (entweder durch Nichtbefolgung oder durch Abwesenheit), sieht das Gesetz vor, dass der Fall vor Gericht gebracht werden sollte, wo der Kläger einen sogenannten Vesting Order anstrebt. Wenn das Gericht davon überzeugt ist, dass der Anspruch berechtigt ist, wird der Fall einem Leasehold Valuation Tribunal vorgelegt, das die zu zahlende Prämie festlegt.
Was sind also die zusätzlichen Überlegungen? Zunächst einmal ist zu sagen, dass die Arbeit zur Pachtverlängerung/Freizügigkeit ein Spezialgebiet ist, aber wenn ein abwesender Vermieter mit ins Spiel kommt, wird die Sache noch komplizierter. Pächter müssen sicherstellen, dass der von ihnen gewählte Anwalt über die nötige Erfahrung verfügt, um Fälle vor Gericht zu bringen, da dies deutlich anders ist als eine Klage, auf die mit einer Gegendarstellung reagiert wird.
Zweitens muss Ihr Wertgutachter auch über die erforderlichen Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen, die über die eines normalen ausgehandelten Anspruchs hinausgehen. Dies liegt hauptsächlich an der Notwendigkeit, einen Sachverständigenbericht zu erstellen, der dem vom Bewertungsgericht geforderten Standard entspricht. Diese Art von Bericht unterscheidet sich erheblich von der Art von Bericht, die ein Pächter normalerweise erhält, aber anstatt einen wahrscheinlichen Zahlenbereich anzugeben (normalerweise niedriger, höher und angemessen), muss der Gutachter den genauen Betrag angeben, den er für zahlbar hält. Er muss auch viel detaillierter darlegen, wie er zu den Bestandteilen der Bewertung gelangt ist. Vergleichbare Beweise Beispielsweise muss es klar und deutlich durch eine detaillierte Analyse ergänzt werden, sodass selbst ein Laie, der die Akte durchsieht, verstehen kann, wie der Gutachter zu seiner Schlussfolgerung gelangt ist.
Der Gutachter muss außerdem ausdrücklich erklären, dass er seine Pflichten als Sachverständiger versteht, dass alle geäußerten Meinungen seine eigenen sind, dass er keine unlösbaren Interessenkonflikte hat und dass der Bericht tatsächlich seine unvoreingenommene Meinung wiedergibt. Ziel sollte es sein, einen Bericht von ausreichend hoher Qualität zu erstellen, damit das Gericht der Meinung des Gutachters ohne Querverweise zustimmen kann.
Die Qualität Ihres Wertgutachters ist entscheidend, am unteren Ende riskieren Sie, eine Dienstleistung zu erhalten, die weit hinter den Anforderungen von Gericht und Schiedsgericht zurückbleibt und für den vorgesehenen Zweck völlig ungeeignet ist. Am oberen Ende zahlen Sie eine einmalige Gebühr für einen Bericht, der es Ihrem Anwalt ermöglicht, den Fall von Anfang bis Ende zu begleiten, der weder das Gericht noch das Schiedsgericht dazu zwingt, den Wertbestandteil Ihrer Forderung in Frage zu stellen, und der sicherstellen soll, dass ein anfangs komplizierter Prozess so reibungslos und schnell wie möglich abläuft. Dasselbe gilt für Anwälte, daher war das alte Sprichwort „Sie bekommen, wofür Sie bezahlen“ nie wahrer.
Alternativ können Pächter ihr Eigentum erwerben im Rahmen der Gesetz über Vermieter und Mieter von 1987 und wenn die Pachtlaufzeit weniger als 80 Jahre beträgt (der Zeitpunkt, zu dem der Ehewert fällig wird), besteht die Möglichkeit, erheblich weniger zu zahlen als nach dem Leasehold Reform Act.
Dieser Artikel wurde von Dakota Murphey verfasst, einem unabhängigen Content-Autor mit Spezialgebiet Eigentumsrecht.
