Der Kauf Ihrer ersten Gewerbeimmobilie ist aufregend – er markiert den Beginn eines neuen Unterfangens voller lukrativer Möglichkeiten. Die damit verbundenen hohen Kosten und Risiken machen den Prozess jedoch auch ziemlich entmutigend, insbesondere wenn Sie gerade erst anfangen. Um Ihnen den Einstieg zu erleichtern, hat Dakota Murphey einige der häufigsten Fragen beantwortet, die Anfänger stellen, wenn sie versuchen, in den Gewerbeimmobilienmarkt einzusteigen.
Was ist der Unterschied zwischen Freehold und Leasehold?
Freehold gibt Ihnen das volle Eigentum an der Immobilie, einschließlich der Land, den darüber liegenden Luftraum und die darauf liegenden Gebäude. Ein Freehold unterliegt keinen zeitlichen Beschränkungen, es können jedoch andere Einschränkungen, wie z. B. Zutrittsrechte für Dritte, bestehen.
Pachtgrundstücke unterliegen den Bedingungen eines befristeten Vertrags zwischen Grundstückseigentümer und Pächter. Die Pachtlaufzeiten variieren insbesondere je nach Immobilienart – moderne gewerbliche Pachtlaufzeiten betragen in der Regel 8 Jahre, können aber bis zu 999 Jahre betragen. Wenn Sie ein Pachtgrundstück übernehmen, kann im Rahmen des Vertrags eine Verlängerung angeboten werden.
Was ist die Grunderwerbsteuer (SDLT)?
SDLT wird in England, Wales und Nordirland auf jede Immobilientransaktion über einem bestimmten Preis erhoben. Bei gewerblichen Käufen wird die Steuer auf jeden Pacht- oder Eigentumsverkauf über einem Wert von 150,000 £ erhoben und erhöht sich, wenn bestimmte Preisklassen erreicht werden. Der Wert umfasst alle Zahlungsformen, einschließlich aller Waren, Schuldenübertragungen oder Dienstleistungen, die Sie in den Deal einbeziehen. Die Regierung hat eine nützliche SDLT-Rechner mit dem Sie berechnen können, wie viel SDLT Sie für eine bestimmte Immobilie zahlen müssen.
Was sind Gewerbesteuersätze?
Die Gewerbesteuer ist im Wesentlichen die Gemeindesteuer für alle nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten. Sie gilt für alle Geschäfte, Büros, Lagerhäuser, Hotels, Kneipen usw. und muss vom Bewohner bezahlt werden, unabhängig davon, ob er das Grundstück als Eigentum oder Pacht besitzt. Sie wird auf Grundlage des „steuerpflichtigen Wertes“ der Immobilie berechnet und jedes Jahr im Februar oder März in Rechnung gestellt. Fragen zu Wertermittlungen, Steuererleichterungen für Kleinunternehmen oder anderen Angelegenheiten im Zusammenhang mit Ihrer Gewerbesteuer sollten Sie an Ihren Gemeinderat richten, der Sie beraten kann.
Wen sollte ich konsultieren, bevor ich in Gewerbeimmobilien investiere?
Beginnen Sie mit einem Immobilienmakler. Wenn Sie sich bei einem Handelsmakler registrieren, bleiben Sie über alle neuen und bevorstehenden Verkäufe in der Umgebung informiert. Wenn Sie zum Kauf bereit sind, kann ein Makler die wichtigsten Bedingungen des Vertrags aushandeln, auf deren Grundlage Ihre Anwälte später arbeiten können.
Sie sollten auch einen kommerziellen Gutachter beauftragen, wie Bradley Mason, um den Zustand der Immobilie vor dem Kauf zu prüfen. Verkäufer sind nicht verpflichtet, nicht sichtbare strukturelle Probleme oder Mängel offenzulegen. Wenn Sie also eine Immobilienzustandsbewertung (PCA) in Auftrag geben, vermeiden Sie unangenehme (oder teure) Überraschungen, sobald Sie die Schlüssel erhalten haben.
Bei gewerblichen Immobilientransaktionen ist häufig ein Gutachter involviert, obwohl er normalerweise vom Verkäufer oder Ihrem Finanzdienstleister beauftragt wird. Dank seiner Fachkompetenz kann er den Wert einer Immobilie professionell einschätzen, was bei der Festlegung eines Angebotspreises oder der Genehmigung von Kreditsicherheiten hilfreich ist. Käufer können einen Gutachter hinzuziehen, um die aktuellen Marktpreise besser zu verstehen und um herauszufinden, was sie für eine bestimmte Immobilie bezahlen müssen.
Welche Prüfungen sind bei einer Gewerbeimmobilie notwendig?
A körperliche Untersuchung wird dringend empfohlen und sollte so früh wie möglich im Verfahren durchgeführt werden. Sie müssen auch Due-Diligence-Prüfungen durchführen lassen, um sicherzustellen, dass der Verkäufer das Recht hat, Ihnen die Immobilie zu verkaufen, und ob irgendwelche Einschränkungen – wie etwa Vereinbarungen mit Dritten – vorliegen.
Ein Rechtsanwalt wird den Eigentumstitel des Grundstücks prüfen und mit den örtlichen Behörden Kontakt aufnehmen, um etwaige Probleme hinsichtlich der Baugenehmigung, der Versorgung, der Zufahrtsstraßen usw. zu klären. Er wird sich auch nach etwaigen Streitigkeiten erkundigen, die Sie kennen sollten, bevor Sie das Eigentum übernehmen.
Sobald Sie Eigentümer der Immobilie sind, haften Sie auch für alle damit verbundenen Umweltprobleme, selbst wenn diese bereits vor dem Kauf vorhanden waren. Es wird daher empfohlen, eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen und bei Bedarf eine umfassende Studie durch einen Umweltberater durchzuführen.
Welches Budget sollte ich einplanen?
Der Kauf einer Gewerbeimmobilie ist mit zahlreichen Kosten verbunden. Zunächst müssen Sie bei Käufen von freiem Eigentum eine Anzahlung in Höhe von 5-10 % des Verkaufspreises leisten. Sie sollten auch die Maklergebühren (1-2 % des Verkaufspreises zzgl. MwSt.) und die Kosten für Ihre Gutachten (ebenfalls 1-2 % zzgl. MwSt.) einkalkulieren.
Die Anwaltskosten betragen einen weiteren Prozentsatz des Verkaufspreises, der genaue Betrag hängt jedoch von Ihrer Vereinbarung ab. Recherchen werden separat berechnet und variieren je nach Bedarf.
Berücksichtigen Sie Ihre Registrierungsgebühren (bis zu 920 £) und die Grunderwerbsteuer (SDLT), die vom Preis der Immobilie abhängt. Berücksichtigen Sie auch alle Kosten, die mit der Sicherung Ihres Kredits verbunden sind, wie z. B. eine Bearbeitungsgebühr sowie die Gutachter und Anwälte Ihrer Bank.
Diese Liste ist keineswegs vollständig. Wenn Sie spezielle Fragen zu Ihrer Transaktion haben, wenden Sie sich am besten an Ihre örtlichen Behörden.
