Marktübersicht
Immobilienkäufer aus aller Welt strömen seit Jahren herbei, um das süße Leben Italiens zu erleben. Das angenehme Klima und die ikonische Kultur des Landes ziehen Touristen nach Rom und in die anderen großen Städte, während atemberaubende Küsten in Regionen wie den Abruzzen Käufer von Ferienhäusern anziehen. Die Küche und die wunderschönen Hügel der Toskana bieten ein ruhigeres Reiseziel für Hauskäufer, und Italiens legendäre Weinberge versprechen Renditen für landwirtschaftliche Investoren.
Für wohlhabendere Käufer ist der Comer See ein begehrter Luxusmarkt, der durch prominente Bewohner wie George Clooney berühmt wurde. Die Ruhe der Toskana in Kombination mit der Klasse von Como sorgt dafür, dass wie bei allen großartigen Immobilienzielen, Italien spricht sowohl Käufer im gehobenen als auch im unteren Preissegment an.
Der Verkaufsprozess
Finden Sie eine Rechtsvertretung
Es gibt mehrere Fachleute, mit denen Sie idealerweise zusammenarbeiten sollten.
- Ein öffentlicher Notar (notario) – Die Eigentumsübertragung ist gesetzlich geregelt und kann nur von einem Notar durchgeführt werden. Italienische Notare müssen stets unparteiisch bleiben. Notare fungieren als Zeugen und Registerführer von Immobilienverkäufen. Nur von einem Notar beglaubigte und autorisierte Verkaufsurkunden (rogitos) können beim Land Grundbuchamt (catasto). Der Notar ist auch dafür verantwortlich, dass nach Abschluss des Verkaufs die Steuern bezahlt werden.
- Ein eigener Anwalt – So ist die Vertretung Ihrer Interessen während des gesamten Kaufprozesses sichergestellt.
Ein Angebot annehmen
Sobald Sie einen Käufer gefunden haben, besteht der nächste Schritt normalerweise darin, dass dieser ein schriftliches Angebot macht. Dieses Dokument (proposta d'acquisto irrevocabile) legt den Preis und die Bedingungen des Angebots fest und ist für den Käufer für einen festgelegten Zeitraum – normalerweise sieben bis 15 Tage – bindend. Immobilienpreise in Italien sind bis zu einem gewissen Grad verhandelbar, daher müssen Käufer damit rechnen, feilschen zu müssen.
Die Proposta kommt normalerweise vom Immobilienmakler, aber der Käufer kann auch selbst einen Brief schreiben. Sie erhalten zwei Kopien der Proposta per Einschreiben. Wenn Sie mit den Bedingungen einverstanden sind, unterschreiben Sie beide und schicken eine Kopie an den Käufer zurück. Zu diesem Zeitpunkt kann keine der beiden Parteien den Preis noch ändern, daher ist es sinnvoll, vor der Unterschrift Rechtsberatung einzuholen.
Ersteinzahlung
In dieser Phase ist es üblich, dass der Käufer eine Anzahlung zwischen 2 % und 5 % des Kaufpreises leistet. Er wird wahrscheinlich darauf bestehen, dass in der Proposta angegeben wird, dass dieses Geld als „acconto“ gezahlt wird, d. h. es wird vom Kaufpreis abgezogen und ihm zurückerstattet, wenn der Verkauf nicht zustande kommt.
Vorvertrag
Beide Parteien unterzeichnen nun einen vorläufigen Vertrag (Compromesso), obwohl dies nicht obligatorisch ist. Der Compromesso ist ein rechtsverbindlicher Vertrag, der beide Parteien zur Übertragung des Eigentums zu den festgelegten Bedingungen verpflichtet. Er kann so viele Informationen enthalten, wie die Parteien möchten, und bei Bedarf können spezielle Bedingungen eingefügt werden, um bestimmte durch die Recherchen aufgeworfene Fragen zu behandeln.
Der Compromesso muss schriftlich vorliegen, muss aber nicht notariell beglaubigt werden. Sie sollten den Compromesso übersetzen lassen, um sicherzugehen, dass Sie ihn verstehen. Er kann persönlich unterzeichnet oder im Wohnsitzland des Käufers unterzeichnet und Ihnen dann per Post oder Fax zugeschickt werden (er ist jedoch erst bindend, wenn er in Italien eintrifft).
Endgültige Deposit
Eine weitere Anzahlung (Caparra) wird vom Käufer geleistet, in der Regel zwischen 10 % und 20 % des vereinbarten Kaufpreises. Es gibt zwei Möglichkeiten, eine Anzahlung zu vereinbaren:
- Penitenziale – Wenn der Käufer sich entscheidet, nicht weiterzumachen, behalten Sie die Anzahlung. Wenn Sie sich entscheiden, nicht weiterzumachen, müssen Sie die Anzahlung zurückzahlen und den gleichen Betrag erneut als Entschädigung zahlen.
- Caparra confirmatoria – Identisch mit einer Caparra penitenziale, gibt aber beiden Parteien das Recht, die andere Partei vor Gericht zu bringen, um den Abschluss des Geschäfts zu erzwingen.
In einer Situation, in der die Hypothek eines Käufers nicht genehmigt wird, gibt es im Compromesso normalerweise eine Klausel, die den Käufer vom Verkauf entbindet, ohne dass er seine Anzahlung verliert.
Notarielle Prüfungen
Der Notar führt alle erforderlichen abschließenden rechtlichen Prüfungen durch, um die endgültige Kaufurkunde (rogito) vorzubereiten. Es ist auch möglich, einen Notar mit der Beurkundung des endgültigen Vertrags zu beauftragen, ohne alle diese Prüfungen durchzuführen. Dies ist jedoch eine sehr riskante Strategie.
Abschlüsse
Sobald die Prüfungen des Notars erfolgreich abgeschlossen sind, treffen sich Käufer und Verkäufer zu einem vorher vereinbarten Zeitpunkt, um den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen. Während der compromesso einen privaten Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer darstellt, muss der Deal öffentlich gemacht werden. Dies geschieht durch den Abschluss einer Kaufurkunde (atto di compravendita oder rogito), die dann von einem Notar beglaubigt werden muss.
Der Rogito wird vom Notar aufgesetzt und dann von beiden Parteien unterzeichnet. Wenn Sie nicht fließend Italienisch sprechen, müssen Sie laut Gesetz einen Übersetzer bezahlen, damit Sie genau verstehen, worauf Sie sich einlassen. Wenn Sie nicht persönlich anwesend sein können, können Sie einem Vertreter (z. B. Ihrem italienischsprachigen Anwalt) eine Vollmacht erteilen, den Vertrag in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Registrieren Sie den Titel
Nach Abschluss des Kaufvertrags stellt der Notar eine beglaubigte Kopie der Kaufurkunde aus und trägt das Originaldokument in das Grundbuchamt ein (ufficio dell' agenzia del territorio), um den Kauf öffentlich bekannt zu machen.
Durchschnittliche Verkaufspreise
1-Bett-Apartments
£226,215
2-Bett-Apartments
£229,744
3-Bett-Apartments
£249,461
2-Bett-Häuser
£300,000
3-Bett-Häuser
£408,665
4-Bett-Häuser
£602,037
Checkliste Verkaufskosten
Sobald Sie alle diese Punkte abhaken können, haben Sie den Verkauf Ihres Hauses bezahlt.
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Maklergebühren (3–6 %, die je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden) Kapitalertragsteuer (23–43 % als Einkommen steuerpflichtig, sofern das Eigentum nicht länger als 5 Jahre besteht) Sonstige Marketing- oder Werbekosten
