Die Bewertung Ihrer Immobilie ist die Vorphase des Verkaufs. Egal, ob es sich um Ihr Eigenheim oder ein Geschäftsgebäude handelt, die Bewertung ist in vielerlei Hinsicht von entscheidender Bedeutung.
Der Wert, den ein Gutachter einer Immobilie zuweist, dient nicht nur der Bestimmung des Verkaufspreises. Die durch den Prozess generierten Informationen sind auch nach dem Verkauf der Immobilie von Nutzen. Beurteilungen decken Sie alle am Verkaufsprozess einer Immobilie Beteiligten ab, von Käufern und Verkäufern bis hin zu Banken, Kreditnehmern, Maklern und sogar Versicherungsgesellschaften.
Trotz all dieser Vorteile ist die Bewertung immer noch ein Verfahren, das Immobilienunternehmen nicht online durchführen können – zumindest noch nicht. Dennoch ist es ratsam, sich für eine technologisch fähige Immobilienagentur zu entscheiden. Dies bietet die Gewissheit, dass die Agentur nicht nur die neueste Technologie für ihre eigenen Prozesse nutzt, wie z. B. effiziente Software. für die Buchhaltung, verfügt aber auch über eine Online-Präsenz, die eine sofortige Kommunikation ermöglicht und regelmäßige Updates gewährleistet.
Es gibt drei gängige Methoden, mit denen ein Immobilienmakler den Wert Ihrer Immobilie schätzt. Dazu gehören der Vergleichsansatz, der Kostenansatz und der Ertragskapitalisierungsansatz. Jeder dieser Ansätze wird je nach Art und Rentabilität Ihrer Immobilie verwendet.
Wie ermitteln Immobilienmakler den Wert Ihrer Immobilie? Nachfolgend finden Sie detaillierte Erklärungen, die Ihnen dabei helfen, ihre Methoden zu verstehen.
1. Vergleichender Ansatz
Diese Strategie ist die beliebteste Methode, mit der Immobilienmakler den Wert einer Immobilie messen. Bei diesem Ansatz schätzen sie den Wert Ihrer Immobilie, indem sie sie mit einer ähnlichen Immobilie vergleichen. Diese gleichwertige Immobilie wird als „Comps“ bezeichnet, was die Abkürzung für „Compare“ (vergleichbar) ist.
Um das noch weiter zu verdeutlichen, betrachten wir folgende Situation. Wenn Sie wissen möchten, wie viel ein Haus wert ist und ein ähnliches Haus nebenan verkauft wurde, dann ist das ein eindeutiger Hinweis auf den Wert des Hauses.
Bei diesem Verfahren ist nicht viel Buchhaltung erforderlich. Die meisten Gutachter versuchen, Immobilien zu finden, die in der Nähe sind, am ehesten vergleichbar sind und sich seit Kurzem auf dem Markt befinden.
Darüber hinaus berücksichtigen Gutachter bei der Überprüfung vergleichbarer Immobilien mehrere Faktoren. Dies sind die folgenden:
● Größe der Immobilie
● Grundstück belegt
● Alter der Immobilie
● Zustand der Immobilie
● Annehmlichkeiten, die zur Immobilie gehören
● Die Attraktivität des Standortes
● Nähe zum Eigentum zum verkauf
Aufgrund dieser Unterschiede bei den Vergleichswerten ist die Immobilienbewertung keine exakte Wissenschaft. wundern Sie sich nicht, wenn zwei Immobiliengutachter mit der gleichen Vorgehensweise zwei unterschiedliche Werte für Ihre Immobilie ermitteln.
2. Kostenansatz
Manche Makler finden beim vergleichenden Verkaufsansatz möglicherweise keine identischen Vergleichsobjekte. Dies liegt daran, dass ein Haus ohne umliegende Häuser schwer zu bewerten sein kann.
Außerdem sind einzigartige Immobilien wie Schlösser und restaurierte Kirchen mit dem ersten Ansatz oft schwer zu bewerten.
In solchen Fällen kann auch der Kostenansatz zur Immobilienbewertung eingesetzt werden. Beim Kostenansatz berücksichtigt der Makler den aktuellen Zustand der Immobilie. Die Methode basiert auf dem Konzept, dass der Bau einer neuen Immobilie von Grund auf zu einer schönen und völlig neuen Immobilie führt und dass die betreffende Immobilie sicherlich nicht in gutem Zustand ist. Gutachter verwenden daher Abschreibungsmethoden, die die Kosten für den Bau einer neuen Immobilie abzüglich des Wertes Ihrer aktuellen Immobilie berücksichtigen.
Zu den von den Gutachtern genannten Gründen für eine Wertminderung gehören:
● Physische Verschlechterung der Immobilie
Dabei wird der offensichtliche Verfall des Dachs, des Fundaments und anderer Bauelemente berücksichtigt. Dazu gehören auch veraltete mechanische Systeme, überholte Geräte und Armaturen.
● Funktionale Obsoleszenz
Dies geschieht, wenn die architektonische Gestaltung einer Immobilie veraltet ist, beispielsweise wenn ein Raum so angelegt ist, dass man ihn nur erreichen kann, wenn man durch einen anderen geht.
● Wirtschaftliche Veralterung
Die wirtschaftliche Veralterung einer Immobilie wird durch den Vergleich mit nahe gelegenen Gebäuden oder Bauten bestimmt, die den Wert der Immobilie mindern, wie z. B. ein Hochhaus, das neben Ihrer Immobilie errichtet wurde. Das neu errichtete Gebäude mit all seinem modernen Design und seinen Funktionen führt automatisch zu einer Wertminderung Ihrer Immobilie.
Einkommenskapitalisierungsansatz
In Fällen, in denen es nicht möglich ist, die ersten beiden Ansätze zur Bewertung Ihrer Immobilie zu nutzen, kann die Einkommenskapitalisierung nützlich sein. Bei diesem Ansatz werden Immobilien auf der Grundlage ihrer Einkommensgenerierungsfähigkeit bewertet. Mit anderen Worten: Immobilienmakler stützen ihre Bewertung auf das Gewinnpotenzial einer Immobilie und versuchen gleichzeitig, ihren Umsatz zu maximieren.
Hierfür gibt es zwei Methoden: die direkte Kapitalisierung und die Multiplikation des Bruttoeinkommens.
Für Wohngebäude und Industrieimmobilien wird der Direktkapitalisierungsansatz verwendet. Um die Immobilie zu bewerten, ermittelt der Gutachter zunächst das NOI (Net Operating Income) der Immobilie. Dies geschieht, indem alle jährlichen Mieteinnahmen oder Einnahmen addiert und die Ausgaben abgezogen werden. Der Wert der Immobilie wird dann auf Grundlage ihres NOI geschätzt.
Der Bruttoeinkommensmultiplikator-Ansatz wird hingegen für Immobilien verwendet, die Mieteinnahmen erzielen. Der Gutachter betrachtet das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen in der Nachbarschaft und Einzelhandelsimmobilienwerten, um zu entscheiden, um wie viel sich der Wert Ihrer Immobilie als Kaufpreis multiplizieren würde. Wenn sie den üblichen Einkommensmultiplikator berücksichtigen, können Makler den Preis der Immobilie entsprechend dem Multiplikator erhöhen und einen Durchschnittswert ermitteln.
Zusammenfassung
Im Wesentlichen ist die Immobilienbewertung ein mühsamer Prozess. Daher ist es bei der Preisgestaltung und dem Verkauf von Immobilien immer empfehlenswert, sich auf einen Fachmann zu verlassen.
Bedenken Sie jedoch, dass es überall Fallstricke und Nachteile geben kann. Vertrauen Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie am besten nicht allein Ihrem Immobilienmakler.
Es gibt eine Vielzahl von Optionen, die Ihnen bei der Bewertung helfen können. Es stehen immer bewährte Methoden zur Verfügung, mit denen Sie Fehler vermeiden und das Beste aus Ihrer Immobilie herausholen können.
