Sie sagen, dass der Kauf und Verkauf eines Hauses eines der stressigsten Lebensereignisse ist, das man erleben kann – mehr als eine Scheidung oder die Geburt eines Kindes, laut Aktuelle Umfrageergebnisse. Anscheinend kann der Hauskauf Sie um zwei Jahre altern lassen!
Das ist vielleicht keine große Überraschung, denn der Prozess des Immobilienkaufs und -verkaufs in England und Wales ist so komplex, dass viel Spielraum für Fehler besteht. Die Transaktion wird erst dann rechtsverbindlich, wenn die Kaufverträge zwischen den beiden Parteien ausgetauscht werden.
Branchenzahlen zeigen, dass jedes Jahr etwa ein Viertel aller Hausverkäufe in Großbritannien scheitern, was etwa 225,000 Verkäufen entspricht und den britischen Hauskäufern jährlich rund 600 Millionen Pfund kostet. Und laut Rightmove stieg der Anteil der gescheiterten Immobilientransaktionen in Großbritannien auf fast ein Drittel. Das sind eindeutig schmerzhafte Statistiken.
Um zu verstehen, warum diese unglückliche Wendung der Ereignisse so oft vorkommt, werfen wir einen Blick auf die häufigsten Gründe für das Scheitern von Immobilienverkäufen. Vielleicht können wir alle daraus einige Lektionen lernen und sie in die Praxis umsetzen, wenn wir an der Reihe sind, umzuziehen.
1. Schlechte Umfrageergebnisse
Jeder finanziell verantwortungsbewusste Hauskäufer wird im Rahmen des Kaufprozesses eine unabhängige Immobilienbewertung in Auftrag geben. Dies bietet wertvolle professionelle Einblicke in den Zustand der Immobilie und dient als Due Diligence für die Investition des Käufers. Nicht sich mit einer Umfrage herumschlagen ist Sparsamkeit am falschen Ende, denn nur bei Kenntnis aller Fakten ist eine fundierte Kaufentscheidung möglich.
Die Ergebnisse der Untersuchung spielen hier eine wichtige Rolle. Natürlich hofft jeder Käufer auf ein einwandfreies Gebäude, aber es ist wahrscheinlich, dass einige Probleme ans Licht kommen. Während viele festgestellte Mängel vom Verkäufer vor dem Tausch schnell behoben werden können oder ein Preisnachlass ausgehandelt werden kann, um die Reparaturkosten des Käufers zu decken, könnte die Untersuchung ernsthafte Probleme mit dem Gebäude aufdecken, die durchaus ein Dealbreaker sein können. Dazu gehören:
● Strukturelle Bewegung, Senkung und heben
● Defekte Dächer und Dachrinnen
● Feuchtigkeit, Kondensation und Schimmel
● Holzfäule und Holzschädlinge
● Asbesthaltige Materialien
● Sanitär-, Heizungs- und Elektroprobleme
● Japanischer Knöterich
2. Keine Finanzierung vorhanden
Die überwiegende Mehrheit der Eigenheimkäufer ist auf eine Hypothek angewiesen, um ihren Immobilienkauf zu finanzieren. Es ist bewährte Praxis, die Finanzierung zu arrangieren, bevor man nach einem Ort zum Kauf sucht, und eine Hypothek im Prinzip bei der Abgabe eines Angebots vereinbart. Die meisten Immobilienmakler gehen mittlerweile davon aus, dass dies der Fall ist, und nehmen Angebote möglicherweise nicht ernst, wenn kein Nachweis für eine vorab genehmigte Hypothek vorliegt.
Eine grundsätzliche Vereinbarung ist jedoch kein garantiertes Angebot. Damit die Hypothek endgültig genehmigt wird, wird der Kreditgeber eine Hypothekenbewertung und verschiedene andere Prüfungen durchführen wollen. Es gibt viele Gründe, warum ein Kreditangebot zurückgezogen werden kann, zum Beispiel wenn sich die finanziellen Umstände des Antragstellers ändern, z. B. in Urlaub schicken, Unregelmäßigkeiten im Antragsformular oder ein Problem mit dem Gebäude selbst.
Immobilienkäufer, die keine Hypothek benötigen, sind finanziell deutlich sicherer, was das Risiko für den Verkäufer verringert. Allerdings können Käufer aus den verschiedensten Gründen aussteigen, sei es aufgrund schlechter Gutachtenergebnisse oder weil sie es sich einfach anders überlegt haben.
3. Unterbrochene Eigentumskette
Da es sich bei dem Eigentumsübertragungsprozess um einen Prozess handelt, der so ist, wie er ist, sind Ketten bei Wohnimmobilienverkäufen gang und gäbe. Eine Immobilienkette ist eine Reihe von drei oder mehr voneinander abhängigen Immobilientransaktionen. Die meisten Hausbesitzer müssen ihre bestehende Immobilie verkaufen, um die nächste zu kaufen, und es kann eine lange Reihe von Käufern und Verkäufern geben, die alle darauf angewiesen sind, dass die Transaktionen der anderen gleichzeitig abgewickelt werden. Je mehr Glieder die Kette hat, desto größer ist das Risiko, dass etwas schief geht.
Was mehr ist, als eine Branchenquelle betont: „Die Verbindungen betreffen nicht nur Käufer und Verkäufer. Jeder von ihnen arbeitet wahrscheinlich auch mit Immobilienmaklern, Notaren, Hypothekengebern und Gutachtern zusammen.“
Unterbrochene Ketten sind einer der Hauptgründe für fehlgeschlagene Verkäufe. Eine Kette kann aus einer Reihe von Gründen zusammenbrechen, darunter alle in diesem Artikel genannten.
4. Gazumping und Gazundering
Leider verhält sich nicht jeder Immobilienkäufer oder -verkäufer fair. Manche nutzen ein System voll aus, bei dem der Verkauf erst relativ spät im Eigentumsübertragungsprozess rechtsverbindlich wird. Normalerweise vergehen mehrere Wochen oder Monate zwischen der Annahme des ursprünglichen Angebots und dem Rechtskraftwerden dieser Vereinbarung. Während dieser Zeit werden Immobilienbewertungen, Hypothekenangebote, örtliche Recherchen usw. durchgeführt, und erst wenn alle beteiligten Parteien zufrieden sind, werden die Verträge offiziell ausgetauscht.
Gazumping und Gazundering sind Verhaltensweisen, die technisch gesehen vollkommen legal sind, obwohl sie als unlautere Geschäftspraktiken gelten. Gazumping liegt vor, wenn der Verkäufer einen neuen Käufer findet – normalerweise jemanden, der bereit ist, mehr zu zahlen oder schnell handeln kann, oft mit Bargeld und nichts zu verkaufen. Gazundering liegt vor, wenn der Käufer in letzter Minute eine freche Änderung des Kaufpreises vorschlägt und dem Verkäufer keine andere Wahl lässt, als den neuen Preis zu akzeptieren oder den Verkauf abzubrechen.
Es versteht sich von selbst, dass beide Vorgehensweisen nicht nur verpönt sind, sondern auch ein hohes Risiko bergen, dass die gesamte Transaktion scheitert.
5. Sinneswandel
Schließlich scheitern viele Hausverkäufe aus keinem anderen Grund als dem, dass jemand ihre Meinung geändert. Der Verkäufer kann sich aus persönlichen Gründen dazu entschließen, seine Immobilie vom Markt zu nehmen – sei es eine Krankheit, ein Verlust des Arbeitsplatzes oder das Ende der Beziehung. Ebenso kann der Käufer aus persönlichen Gründen aussteigen. Vielleicht hat er beschlossen, vorerst nicht umzuziehen, oder seine persönlichen Umstände haben sich geändert. Oder vielleicht hat er woanders eine bessere Immobilie gefunden.
Obwohl ein Sinneswandel für alle Beteiligten natürlich frustrierend ist, kann niemand viel dagegen tun.
Lektionen zum Lernen
Während Immobiliengeschäfte aus den verschiedensten Gründen scheitern, können die meisten Misserfolge tatsächlich verhindert werden. Fehlgeschlagene Finanzierungen und schlechte Gutachtenergebnisse sind möglicherweise nicht zu überwinden, aber andere Probleme können oft durch gute Kommunikation bewältigt werden. Es ist eine bekannte Tatsache, dass mangelnde Fortschritte oder, schlimmer noch, Untätigkeit oft der Auslöser sind, der eine Transaktion scheitern lässt.
Hier haben Immobilienmakler und Notarvertreter die Verantwortung, das Beste für ihre Kunden zu tun. Die größeren Makler haben eine engagierter Vertriebsförderer deren Aufgabe es ist, sicherzustellen, dass die Transaktion erfolgreich abgeschlossen wird, und bei Bedarf die Verbindung zwischen allen Beteiligten herzustellen. Anwälte können auch sicherstellen, dass ihre Kommunikationskanäle offen sind, um einen stetigen Fortschritt zu gewährleisten. Letztendlich sind es der motivierte Verkäufer und Käufer, die eine klare Kommunikation mit ihren professionellen Partnern pflegen sollten, und den Prozess vorantreiben hin zu einem erfolgreichen Ergebnis.
