Wenn Sie in Spanien eine Immobilie erwerben möchten, bietet es unbestreitbare Vorteile, dies im Namen einer spanischen oder anderweitig in ausländischem Besitz befindlichen Firma zu tun. Sie können eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung gründen, um die Immobilie zu erwerben, an der Sie interessiert sind, und dann indirekte Kontrolle ausüben, indem Sie das Eigentum an den Anteilen an der Firma behalten.
Dies ist eine sehr empfehlenswerte Vereinbarung, wenn Sie gute Gründe haben, Ihre Anonymität zu wahren. Beachten Sie, dass dieses Ziel nicht mit der Tätigkeit als Administrator des Unternehmens vereinbar ist. Alle Unternehmensadministratoren sind öffentlich im Spanisch Handelsregister.
Wir sprachen kürzlich mit einem Immobilienmakler Wer hat gesagt, dass diese Vereinbarung nicht mehr so beliebt ist wie früher? Wenn Sie weiterlesen, werden Sie verstehen, warum das so ist.
Erbschaftssteuern
In der Vergangenheit befürworteten viele Menschen diese Art der Vereinbarung, wenn Kauf einer spanischen Immobilie weil es zumindest eine Chance bot, die Erbschaftssteuerlast der Erben zu reduzieren. Dieser Vorteil wurde durch die jüngste europäische Gesetzgebung erheblich eingeschränkt. Der Europäische Gerichtshof befand, dass es ungerecht sei, dass die spanischen Steuerbehörden unterschiedliche Erbschaftssteuersätze für Ansässige und Nicht-Ansässige festlegten.
Dies führte zur Schaffung von Ley 26/2014, einem neuen Gesetz, das am 1. Januar 2015 in Kraft trat.
Gemäß Ley 26/2014 können Bürger der Europäischen Union dieselben Steuerabzüge geltend machen wie spanische Staatsbürger, die in der Region leben, in der sich die betreffenden Vermögenswerte befinden, selbst wenn die Eigentümer ihren Hauptwohnsitz in einem anderen Land der Union haben. Für ausländische Immobilieneigentümer bedeutet dies eine erhebliche Reduzierung der Steuerschuld.
Eine spanische Immobiliengesellschaft kann Ihre Erben dennoch dazu verpflichten, spanische Erbschaftssteuern zu zahlen. Solange die Hauptfunktion der Gesellschaft darin besteht, die Immobilie zu halten, gelten die spanischen Erbschaftssteuergesetze, selbst wenn es sich bei der tatsächlichen Erbschaft in Ihrem Heimatland ausschließlich um die Übertragung von Anteilen an der Gesellschaft und nicht um die Immobilie selbst handelt. Ihre Erben können sogar mit Geldstrafen belegt werden, wenn das einzige Ziel der spanischen Gesellschaft darin besteht, Steuern zu vermeiden.
Firmeneigentum: Die steuerlichen Verpflichtungen
Vor einem Kauf über ein Unternehmen sind noch weitere wichtige Aspekte abzuwägen.
Nichtansässige Einzelpersonen und Unternehmen, die Immobilien besitzen, sind beide verpflichtet, jährlich eine „Nichtansässigensteuer“ auf die Immobilie zu zahlen. Diese beträgt in der Regel 0.24 Prozent des steuerpflichtigen Wertes der Immobilie pro Jahr. Die einzige Ausnahme von diesem Gesetz ist, dass es nicht für spanische Immobilien gilt, die an Dritte vermietet werden. Spanische Gesellschaften mit beschränkter Haftung, die mit ihren Immobilien einen Gewinn erzielen, sind verpflichtet, auf diese Gewinne Körperschaftssteuer zu zahlen. Der Steuersatz hierfür kann bis zu 30 Prozent betragen, abhängig von der Gesamthöhe des erzielten Gewinns. Unabhängig von allen anderen Erwägungen gibt es weitere jährliche Steuern, die allgemein für den Besitz von Immobilien in Spanien gelten. Spanien, zB IBI und lokale Steuer.
Eine ordnungsgemäß gegründete und geführte spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung muss grundlegende Finanzunterlagen führen. Zu den Informationen, die aufgezeichnet werden müssen, gehören die Registrierung von Aktionären, Bilanzen, Inventare, Jahresberichte und Bilanzen. Alle diese Informationen müssen im spanischen Handelsregister eingetragen werden. Die Finanzunterlagen sind so umfangreich, dass Sie professionelle Unterstützung dafür einplanen sollten.
Ausländische Unternehmen, die spanisches Eigentum besitzen, müssen einen ansässigen Steuervertreter haben. Sie müssen außerdem jährlich Steuervertretungsgebühren zahlen.
Beim Kauf zahlbare Steuern
Die Steuern, die ein neuer Eigentümer beim Kauf einer spanischen Immobilie zahlen muss, sind für Unternehmen und Privatpersonen gleich. Insgesamt beträgt die Steuerlast im Allgemeinen etwa 12 Prozent des Immobilienwertes.
* Kapitalertragsteuer: In den meisten Fällen wird diese Steuer vom Verkäufer an die Zentralregierung gezahlt
* Staatliche Übertragungssteuer: Normalerweise beträgt sie 8 Prozent des Immobilienwertes, kann aber je nach Umständen höher oder niedriger sein.
* Grundbuchgebühren
* Anwaltskosten
* Notargebühren
* Kapitalertragsteuer (plusvalia): Diese wird an die lokale Verwaltung gezahlt. Wenn der Verkäufer in Spanien ansässig ist, zahlt er diese Steuer; andernfalls wird sie vom vom Käufer gezahlten Preis abgezogen.
Zusammenfassung
1) Die Nutzung einer ausländischen Gesellschaft als Vermittler für den Immobilienerwerb in Spanien ist nur dann zu empfehlen, wenn die Gesellschaft in Spanien dauerhaft aktiv ist. Gesellschaften, die ausschließlich zur Minimierung zukünftiger Erbschaftssteuern gegründet werden, werden bestraft, was sie für diesen Zweck kontraproduktiv macht.
2) Der Immobilienerwerb über ein spanisches Unternehmen bringt jährliche Steuer- und Meldepflichten mit sich. Der Käufer wird in nahezu allen Fällen die fortlaufende Betreuung durch einen Steuerberater benötigen, um diesen Verpflichtungen nachzukommen, was die Gesamtkosten für die Instandhaltung der Immobilie erhöht.
Hier finden Sie außerdem weitere Informationen zu Steuern auf Mietimmobilien damit Sie sich ein umfassendes Bild davon machen, wie diese Dinge funktionieren.
