Nach dem Leasehold Reform Act von 1993 haben Sie einen gesetzlichen Anspruch auf Verlängerung des Pachtvertrags für Ihr Grundstück, sofern Sie seit mindestens 2 Jahren Eigentümer sind. Das Gesetz sieht einen Mechanismus vor, mit dem der Eigentümer zusätzlich zu den verbleibenden Jahren Ihres aktuellen Pachtvertrags eine Pachtverlängerung um 90 Jahre gewährt, während die zu zahlende Grundmiete auf einen symbolischen Betrag oder null festgelegt wird.
Leider befolgt nicht jeder dieses Verfahren. Pachtverlängerungen sind ein komplexes Thema, das der ahnungslose Pächter möglicherweise nicht vollständig versteht. Wenn Sie sich Ihrer Rechte jedoch nicht bewusst sind, ist es allzu leicht, einem Deal zuzustimmen, der sich im Nachhinein als unklug herausstellt.
Vorsicht vor informellen Verhandlungen
Viele Pächter gehen davon aus, dass ihre erste Anlaufstelle ihr Grundstückseigentümer ist, um direkt um eine Pachtverlängerung zu bitten. Anstatt nach dem formalen S42-Prozess, glauben sie vielleicht, dass der informelle Weg schneller und unkomplizierter sein könnte. Aber es gibt keine Garantie dafür, dass das der Fall ist, oder dass überhaupt ein faires Angebot gemacht wird.
Gutachter werden in der Regel erst dann eingeschaltet, wenn der Pächter ihnen mitteilt, dass sie mit dem Eigentümer verhandelt haben und nicht zufrieden mit dem Fortgang der Dinge. Sie haben möglicherweise bereits die Gutachtergebühren ihres Grundstückseigentümers bezahlt (ca. 600 bis 1,000 £) und haben möglicherweise festgestellt, dass der Betrag, den sie für die Verlängerung des Pachtvertrags zahlen müssen, wesentlich höher ist als erwartet. Der Grundstückseigentümer fordert möglicherweise auch eine Erhöhung der Grundpacht; Beträge ab 350 £ und eine Verdoppelung alle 15 bis 20 Jahre sind keine Seltenheit.
So verhandeln Sie sinnvoll
Zunächst ist es eine gute Idee, einen Online-Rechner zur Mietvertragsverlängerung zu verwenden, um eine realistische Schätzung der Kosten Ihrer Mietvertragsverlängerung zu erhalten. Dieses hier gibt Ihnen eine sofortige Antwort sowie einen Überblick über das Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act (1983). Beachten Sie jedoch, dass eine Schätzung nicht bindend ist; ihr Zweck ist es, als Grundlage für die Festlegung der „fairen“ Prämie zu dienen, die für eine Pachtverlängerung zu zahlen ist.
Darüber hinaus stellen Sie möglicherweise fest, dass Ihr Angebot als Eigentümer erheblich höher ist als die von Ihnen erhaltene Schätzung. Um nach unten zu verhandeln, benötigen Sie solide Argumente, die nur ein vollständiger Bewertung der Mietvertragsverlängerung berichten.
Sobald der Gutachter seinen Bericht erstellt hat, blättern Sie zur letzten Seite. Dort hat der Gutachter einen Betrag genannt, der seiner Meinung nach durch Verhandlungen vernünftigerweise erreicht werden kann. Dazu kommt ein niedrigerer Betrag, der in Ihre S42-Mitteilung aufgenommen werden soll, sowie eine Schätzung dessen, was der Eigentümer in seiner S45-Mitteilung möglicherweise entgegensetzen wird.
Sie haben nun die Wahl, wie Sie am besten vorgehen:
Bitten Sie Ihren Gutachter, die Verhandlungen zu führen
Anstatt den Weg über einen Anwalt zu gehen und sich die Zeit und Kosten zu nehmen, die mit der Zustellung der S42-Benachrichtigung und dem Warten auf die S45-Gegenbenachrichtigung verbunden sind, können Sie Ihren Gutachter bitten, direkt in Ihrem Namen zu verhandeln. Es fallen zwar immer noch einige Rechtskosten an, diese sind jedoch in der Regel viel geringer. Der Hauptvorteil bei der Wahl dieses Weges besteht darin, dass die Verhandlungen oft innerhalb weniger Wochen abgeschlossen sind, im Gegensatz zum S42-Weg, der 3-6 Monate dauern kann.
Der Nachteil besteht darin, dass Ihr Gutachter eine schwächere Verhandlungsposition hat. Sie müssen sich vielleicht einfach entscheiden, ob Sie eine höhere, informell ausgehandelte Prämie mit geringeren Nebenkosten akzeptieren oder eine möglicherweise günstigere Prämie, aber mit höheren Nebenkosten.
Formelle Verhandlungen durch Zustellung einer S42-Benachrichtigung
Für die überwiegende Mehrheit der Pachtverlängerungen ist dies der empfohlene Weg. Tatsache ist einfach, dass der hohe Druck des S42-Verfahrens möglicherweise erforderlich ist, damit Ihr Eigentümer in den Verhandlungen mit Ihrem Gutachter einem fairen Deal zustimmt.
Interessant ist, dass rund 95 % aller Schadensfälle den Mieter betreffen einen Antrag an das Tribunal stellen, obwohl nur 3 % der Fälle tatsächlich vor Gericht verhandelt werden. Ein guter Gutachter sollte in der Lage sein, eine Situation herbeizuführen, in der beide Seiten von der Aussicht auf astronomische Gerichtskosten abgeschreckt werden und eine außergerichtliche Einigung zu einem vernünftigen Preis bevorzugen.
