Die einfache Logik bei Investitionen in Gewerbeimmobilien besteht darin, dass Sie heute Geld ausgeben und es wachsen lassen, damit Sie morgen Geld haben. Das Ziel besteht darin, aus der Rendite, die Sie erhalten, Gewinn zu machen. Diese Rendite sollte höher sein als Ihre Investition.
Auf diese Weise können Sie die Risiken, die Sie eingehen, und die Steuern, die Sie zahlen, abdecken. Auch die regelmäßige Instandhaltung der Immobilie, in die Sie investieren, wird übernommen. Der Haken dabei ist, dass es wirklich schiefgehen könnte, wenn Sie einen Fehler machen. Um Fehler zu vermeiden, sollten Sie die Grundlagen des Investierens kennen.
Im Folgenden sind die acht verschiedenen Grundlagen für Investitionen in Gewerbeimmobilien oder Immobilien für Anfänger aufgeführt:
Stellen Sie fest, ob Investitionen in Gewerbeimmobilien die richtige Strategie für Sie sind: Immobilientransaktionen können komplex sein. Dies könnte Ihnen helfen, herauszufinden, ob die jeweilige Immobilie zur richtigen Finanzstrategie passt, um Ihre finanziellen Ziele zu erreichen.
· Cashflow: Wie der Name schon sagt, erfordert eine Cashflow-Immobilie das Verständnis und Management Ihrer Erwartungen. Wenn sich die Immobilie ändert, ändert sich auch die Strategie, die Sie im Hinterkopf behalten müssen. Ihre Aufgabe sollte es hier sein, Ihre Erwartungen zu kennen, sie richtig zu managen und dann zu berechnen, ob die Immobilie diese Erwartungen erfüllen und Ihre finanziellen Ziele erreichen wird.
· Wertsteigerung: Eine Immobilie mit Wertsteigerung ist eine Immobilie, die auf die eine oder andere Weise möbliert werden muss, bevor Menschen dort einziehen. Im Grunde müsste die Immobilie renoviert und instand gehalten werden. Während der Wert dieser Immobilie steigt, wäre Ihr Cashflow niedrig. Sobald der Wertsteigerungsprozess abgeschlossen ist, wäre der Cashflow (sowie der Verkaufswert) höher, wenn Sie die Immobilie schließlich verkaufen.
· Haltedauer: Es gibt eine gewisse Zeitspanne, bis Immobilien endgültig vermietet werden. Bei Value-Add-Immobilien beträgt sie etwa ein bis drei Jahre. Bei Cashflow-Immobilien sind sie natürlich sofort vermietbar. Die Einnahmen aus diesen Immobilien werden zur Investition in andere Immobilien verwendet. Lesen Sie dem Leitfaden zum Stellen der richtigen Fragen vor dem Erwerb einer Gewerbeimmobilie.
· Wertsteigerung: Sie müssen die potenzielle Wertsteigerung von Gewerbeimmobilien berücksichtigen. Bevor Sie sich zum Verkauf entschließen, gibt es einige Parameter, die Ihnen dabei helfen, zu bestimmen, wie lange Sie die Immobilie behalten möchten. Zum Beispiel Mietpreise, Gewerbesteuer, Nachfrage nach Grundstücken usw.
Verstehen Sie die Finanzierung von Gewerbeimmobilien: Die Finanzierung von Gewerbe- und Wohnimmobilien unterscheidet sich. Hohe Einnahmen zu erzielen und gleichzeitig eine große Investition zu tätigen, kann schwierig sein.
Zinssätze: Die Zinssätze richten sich nach dem kommerziellen Leitzins. Sie hängen auch vom System der Bank ab: ob sie einen festen oder variablen Zinssatz hat.
Tilgungsdauer: Jede Tilgungsdauer hat Vor- und Nachteile. Längere Tilgungsdauern haben höhere Zinsen, aber niedrigere Tilgungsraten. Kürzere Tilgungsdauern haben niedrigere Zinsen, aber höhere Tilgungsraten.
Kreditlaufzeit: Die Laufzeit des Kredits entspricht grundsätzlich der Laufzeit des Leasingvertrags.
Erfahren Sie, wie Sie ein Proforma für gewerbliche Mietobjekte lesen:
Bruttoumsatz: Der Umsatz, den Sie bei einer 100-prozentigen Auslastung erzielen würden, wird als Bruttoumsatz bezeichnet.
Leerstand: Bei der Berechnung des Leerstands tendieren Investoren dazu, Finanzmodelle zu erstellen, die auf einem um 5 Prozent niedrigeren Wert als der Belegungsrate basieren.
Betriebskosten: Zu den Betriebskosten zählen unter anderem die Instandhaltungs-, Verwaltungs-, Renovierungs- und Steuergebühren.
Kapitaldienst: Darunter versteht man die Tilgung der Schulden abzüglich der Betriebsausgaben.
NOI: Dieses wird nach Abzug der Steuern und nach Erfüllung der Betriebskosten berechnet. Der Schuldendienst ist hiervon nicht erfasst.
CAP: NOI als Prozentsatz ausgedrückt ist die CAP-Rate.
Verstehen Sie den Triple-Net-Mietvertrag: Wenn Sie nach einer passiven Strategie mit geringem Risiko suchen, ist dies die richtige!
Miete und Verkauf: Studieren Sie die jüngsten Verkäufe und die Mietpreise in der Gegend, bevor Sie dort investieren.
Qualität des Mieters: Der Mieter muss vertrauenswürdig sein und hinter einem öffentlichen Unternehmen stehen.
Verstehen Sie die Rolle der Hausverwaltung für Gewerbeimmobilien: Die Verwaltung von Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien sind zwei verschiedene Dinge. Die Rolle eines Hausverwalters unterscheidet sich je nach Art der betreffenden Immobilie. Es hängt auch von der Höhe des Betrags ab, den er erhält. Wenn der Eigentümer keine Anzeichen von Besorgnis zeigt, Hausverwaltung wird hohe Preise verlangen.
Natürlich können auch nach Befolgen der oben genannten Schritte bei kleinen Fehlern katastrophale Dinge schiefgehen. Möglicherweise müssen Sie sogar sehr hohe Preise zahlen. Oder es kann sogar ganz reibungslos laufen. Aber so muss man es lernen. Ziel des Artikels war es, Ihnen zu helfen, die Grundlagen so gut zu verstehen, dass Sie wissen, was Sie tun, bevor Sie es tun. Wir hoffen, dieser Artikel hat Ihnen geholfen. Kontaktieren Sie uns und lassen Sie uns wissen, ob er Ihnen geholfen hat, als Anfänger zu verstehen, wie Sie anfangen können.